當前觀點：“首付分期”再現(xiàn)房地產(chǎn)江湖 房企花式促銷力促項目去化
在樓市出現(xiàn)熱度不均和明顯分化情況下，“首付分期”等促銷去化手段再度出現(xiàn)在多地房地產(chǎn)江湖中。
(資料圖片僅供參考)
日前，上海市有樓盤開始推出“低首付”“首付分期”等促銷活動。根據(jù)位于上海市青浦區(qū)的安聯(lián)·虹悅項目公布的“1成首付”促銷活動方案，6月30日前在該樓盤認購房源可先付1成首付，剩余首付金額則可以在12個月內(nèi)付完。
事實上，上海樓市近期的成交量并未明顯下滑，安聯(lián)·虹悅在此情況下推出“1成首付”活動也折射出樓市分化明顯和部分項目去化壓力加大等現(xiàn)象。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年第21周（5月22日至5月28日），上海市商品住宅供應(yīng)面積為23.54萬平方米，環(huán)比上漲32.17%，成交金額達到130.38億元，環(huán)比上漲8.20%。
對于出現(xiàn)上述情況的原因，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，這一方面可能和整體樓市走勢有關(guān)，另一方面也可能和項目本身有關(guān)?！叭珖鴺鞘凶罱某山涣坑兴禄?，市場情緒較低，但上海樓市總體保持穩(wěn)定，只是區(qū)域分化較為明顯，個別去化較為困難的樓盤開始通過促銷方案以提振銷售，回籠資金?！?/p>
多地再現(xiàn)“1成首付”促銷活動
“1成首付”，正成為安聯(lián)·虹悅引發(fā)外界關(guān)注的關(guān)鍵詞。
日前，記者在位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)的安聯(lián)·虹悅走訪發(fā)現(xiàn)，該項目部分樓棟已接近封頂，即將進入裝修階段。據(jù)項目營銷中心一位現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，項目推出的“1成首付”活動屬實?！按黉N活動會持續(xù)到6月底，目前已吸引10余位業(yè)主參加活動，還有十幾個名額。”
上述置業(yè)顧問同時告訴記者，意向購房者可自主選擇是否參加“1成首付”活動，對于某些需要置換房源或壓力較大的業(yè)主可以選擇通過該活動來減輕購房首付款壓力。“意向購房者在認購時僅需繳納1成首付即可，同時需在隨后的10個月內(nèi)補齊剩余首付款，在此期間既不需要還貸款，也沒有利息?！?/p>
據(jù)該置業(yè)顧問計算，意向購房者在參加1成首付活動后僅需支付45萬元左右的首付就能認購。“我們的樓盤不僅價格低、得房率高，而且房源基本上已經(jīng)是準現(xiàn)房?！?/p>
除上海市的安聯(lián)·虹悅外，位于湖北省武漢市的光谷洺悅天璽日前也推出了類似促銷活動。相關(guān)資料顯示，根據(jù)洺悅天璽推出的“1成首付”買新房活動，購房者可在“現(xiàn)房”后再還貸。
“在5月31日之前，參與光谷洺悅天璽‘城熟’秒房季活動，只需支付總房款的10%作為定金就可鎖定意向房源，已支付的定金進入資金監(jiān)管賬戶，待項目竣備（指房屋取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件），即達到‘現(xiàn)房’標準后，再辦理貸款，優(yōu)先鎖定好房、緩解首付壓力、靈活手頭資金，安心購好房。”洺悅天璽在宣傳材料中表示。
盧文曦告訴記者，房企推出的“1成首付”促銷活動是否違規(guī)，要具體看是何種情況?！叭绻挥?成首付就可辦理貸款，這是不合規(guī)的。但如果是補齊首付后再做貸款，這是合規(guī)的，因為繳納首付的時間期限是雙方自行商量約定的?！?/p>
不過，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則表示，類似“1成首付”活動本身屬于違法操作。在當前購房政策逐步走向?qū)捤傻倪^程中，容易產(chǎn)生一種誤區(qū)，即各地可以制定購房和信貸規(guī)則。實際上，有些寬松政策可以積極利用，但一些違背風控原則的信貸產(chǎn)品或服務(wù)，容易帶來違約風險，進而導(dǎo)致很多新情況和新問題，如夸大購房者的還貸能力、造成后續(xù)購房合同出現(xiàn)糾紛等。
樓市分化明顯、熱度不均
在部分項目推出“1成首付”促銷活動背后，也折射出樓市分化明顯、熱度不均的現(xiàn)狀。
盡管上海樓市目前仍熱度不減，但具體到各個區(qū)域和項目卻呈現(xiàn)出較大的差距。以位于青浦區(qū)的安聯(lián)·虹悅和上實云端為例，盡管地處大虹橋商務(wù)區(qū)臨近板塊，兩個樓盤也同時給出了較為誘人的價格和活動，但去化率一直較為低迷。
據(jù)了解，安聯(lián)·虹悅目前共推出約500套房源，其中有約300余套房源處于在售狀態(tài)。
上實云端一位置業(yè)顧問也告訴記者，項目已有幾棟樓售罄，但目前還有一些剩余房源?！拔覀冺椖烤褪侨币粭l地鐵，去虹橋商務(wù)區(qū)打車或者是坐公交需要20分鐘左右，交通是項目的劣勢。目前，地鐵規(guī)劃已經(jīng)出爐了，但還需要好幾年的建設(shè)才能通車?！?/p>
安聯(lián)·虹悅也面臨著和上實云端類似的窘境。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，由于欠缺地鐵等公共交通配套，導(dǎo)致去化率較低，是安聯(lián)·虹悅此次推出“1成首付”促銷方案的主要原因。
與之形成鮮明對比的是，諸如云錦東方、縵云上海等豪宅、熱門樓盤則出現(xiàn)了排隊搶購現(xiàn)象。
據(jù)相關(guān)媒體報道，日前，云錦東方三期開盤引來不少購房者在售樓中心排隊，同時還出現(xiàn)不少“黃牛”“假結(jié)婚”以及提供代持買房和過橋資金服務(wù)等情況。據(jù)云錦東方開發(fā)商東航置業(yè)日前發(fā)布的最新公告，云錦東方三期搖號及后續(xù)相關(guān)活動已暫停。
此外，位于楊浦區(qū)東外灘板塊的縵云上海和閔行區(qū)江川紫竹板塊的象嶼招商公園1872等熱門項目在認購階段就出現(xiàn)了深夜排隊情況，開盤去化率也較高，都達到了100%。
在嚴躍進看來，“1成首付”促銷和房價倒掛較大的樓盤熱銷同時出現(xiàn)，說明上海樓市目前存在房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，區(qū)域分化比較嚴重。
盧文曦也告訴記者，在房地產(chǎn)市場環(huán)境好的情況下，類似有去化壓力的樓盤也可以走量，但市場環(huán)境一旦遇冷，城市外圍區(qū)域就會率先感受到去化壓力?！耙话愣?，有去化壓力的樓盤大多缺少一定的競爭力。在房地產(chǎn)市場趨于理性的過程中，出現(xiàn)分化是很正常的。但是大部分盤問題不大，可能少數(shù)樓盤會遇到去化壓力?！?/p>
房企或加大推盤促銷力度
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年以來，上海樓市在經(jīng)歷5月初的成交量高峰后，在5月底出現(xiàn)了下跌趨勢。第22周的成交量為1874套，環(huán)比下降38.25%。另據(jù)相關(guān)資料，今年5月，上海樓市成交面積達到100.01萬平方米，位列四大一線城市之首，但成交面積較4月份環(huán)比下降約10.5%。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面分析認為，5月首周適逢“五一”小長假，居民以旅游出行需求為主，房地產(chǎn)市場相對冷淡，周度成交跌至歷史低位?！半S著假期過去，市場回歸常態(tài)化運行，新房市場重新恢復(fù)活力，成交連續(xù)兩周回升，逐步恢復(fù)至‘五一’假期前水平。進入第22周，重點城市成交止升轉(zhuǎn)降，預(yù)計5月整體成交規(guī)模將較4月持平或者小幅回落?！?/p>
克而瑞上海方面也表示，今年以來，上海樓市第四批次供應(yīng)余量不足，僅剩5個樓盤還未取證。同時，受云錦東方等事件影響，第五批次新房也暫緩了“一月一供”的腳步，預(yù)計會在6月上旬亮相。“可以預(yù)見，直至五批次新房入市，為市場補充新鮮血液之后，上海樓市熱度才將有所恢復(fù)。”
盧文曦告訴記者，具體來看，市場供應(yīng)下降，成交量也會相應(yīng)下降，6月應(yīng)該還是延續(xù)“震蕩”行情。市場的情緒不是很高，而且今年的供應(yīng)量也偏少，2022年每一批集中供應(yīng)量都達1萬多套，但今年4批平均僅有8600多套。供應(yīng)量不是特別多，也牽制了成交放量，所以市場的情緒也會受到影響。
中指研究院方面分析認為，當前，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定至關(guān)重要，而近期部分開發(fā)企業(yè)面臨資金壓力，進一步影響著樓市預(yù)期?！?月，將迎來今年上半年收官節(jié)點，預(yù)計房企推盤力度和促銷力度都將加大。在此背景下，房地產(chǎn)銷售是否恢復(fù)也決定著后續(xù)市場信心和市場預(yù)期走向?！?/p>
“截至5月24日，各地出臺的政策僅29條，不足4月份的一半，熱點城市優(yōu)化的政策力度也較小?！敝兄秆芯吭悍矫孢M一步表示，“受此影響，短期市場的走勢仍存在較大不確定性。在當前市場調(diào)整壓力加大的背景下，亟須監(jiān)管部門和地方政府給予樓市更大力度政策支持，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期，核心城市政策存在優(yōu)化空間，市場也需要更實質(zhì)性的政策落地?！?/p>
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
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