焦點(diǎn)信息:2月LPR未見變動 銀行競相降低房貸利率
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2月20日貸款市場報價利率(LPR)為1年期3.65%，5年期以上4.3%。與上月相比均保持不變。
盡管2月LPR并未調(diào)整，但銀行通過改變加點(diǎn)來降低房貸利率，多地房貸利率進(jìn)入“3”時代。
從全年來看，植信投資研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，2023年住房支持政策將加大實施力度并加快落地見效，個人住房金融政策將進(jìn)一步回暖，房貸利率將在歷史低位，并可能進(jìn)一步小幅下調(diào)。
【資料圖】
5年期LPR報價存在下調(diào)空間
自2022年8月實現(xiàn)非對稱下調(diào)以來，LPR報價已連續(xù)多個月“按兵不動”。
談到2月LPR未調(diào)整的原因，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析，與MLF等政策利率維持不變、市場利率快速上行使得銀行負(fù)債成本抬升、資負(fù)兩端疊加作用下凈息差進(jìn)一步承壓等因素有關(guān)，LPR報價沒有相應(yīng)下調(diào)基礎(chǔ)和空間。
在首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制建立后，多地下調(diào)房貸利率也成“常態(tài)”。彼時，央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限，超20城降低利率至4%以下。
這也意味著，銀行紛紛在房貸利率的“加點(diǎn)”部分下功夫，此外亦有銀行延長房貸年齡上限。浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林指出，很多城市的房貸利率是LPR負(fù)數(shù)加點(diǎn)，這說明當(dāng)前銀行處在非常不利的局面，銀行資金處于供過于求狀態(tài)。
“買房者從銀行獲得貸款的利率是執(zhí)行利率，執(zhí)行利率是LPR加點(diǎn)形成，加點(diǎn)體現(xiàn)的是銀行資金供需。如果銀行手頭錢都貸出去了，那么銀行就會提高加點(diǎn)，供不應(yīng)求讓資金價格上漲；但如果銀行手頭錢貸不出去，銀行和按揭用戶談判就會處于劣勢，加點(diǎn)就會減少?！北P和林分析。
展望LPR后續(xù)變化，東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，后期5年期LPR報價有一定下調(diào)空間。一方面，無論是與同期企業(yè)貸款利率相比，還是從與名義經(jīng)濟(jì)增速匹配的角度衡量，當(dāng)前居民房貸利率都處于相對偏高水平。與此同時，在經(jīng)歷了2022年的持續(xù)下調(diào)后，多地房貸利率已降至5年期以上LPR報價決定的最低值附近。接下來為推動房貸利率進(jìn)一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，需要5年期以上LPR報價先行下調(diào)。另一方面，伴隨銀行存款利率下行，當(dāng)前具備適度下調(diào)5年期以上LPR報價加點(diǎn)的條件。
房地產(chǎn)金融如何更精準(zhǔn)？
此外，存量房貸利率是否下調(diào)的話題也再度升溫。中信證券明明研究團(tuán)隊指出，下調(diào)存量房貸利率面臨挑戰(zhàn)，一方面，銀行息差壓力會制約存量房貸利率調(diào)整；另一方面，方案設(shè)計復(fù)雜，落地難度大。總的來看，目前經(jīng)濟(jì)增長仍在有序恢復(fù)，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調(diào)存量房貸利率。伴隨疫情沖擊消退、各地穩(wěn)增長計劃積極出臺并有序落地，消費(fèi)預(yù)期持續(xù)改善，經(jīng)濟(jì)增長修復(fù)的前景較為明朗。后續(xù)居民端的收入預(yù)期改善、風(fēng)險偏好提高，也會轉(zhuǎn)向回報率更高的投資渠道，提前還貸潮或?qū)⒅鸩浇Y(jié)束，下調(diào)存量貸款利率的緊迫性尚且可控。
近日，央行和銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前要結(jié)合房地產(chǎn)市場下行和利率下調(diào)等新情況，積極研究按揭貸款資金的流向問題，減少房地產(chǎn)貸款風(fēng)險和房地產(chǎn)秩序紊亂等事件出現(xiàn)。
分析人士指出，除了通過降低利率刺激房地產(chǎn)市場外，房地產(chǎn)金融仍有更多操作空間，并且應(yīng)更精準(zhǔn)。連平分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正從全面下行逐步轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，但仍然不能低估房地產(chǎn)市場復(fù)蘇所面臨的阻力和潛藏的風(fēng)險，因此，下一個階段政策應(yīng)針對不同住房需求精準(zhǔn)實施，進(jìn)一步加大供給側(cè)金融政策支持力度，促進(jìn)政策加快步伐有效落地，具體以下建議：
一是引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持；二是重點(diǎn)支持剛性住房需求，降低首套房購置成本；三是階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優(yōu)惠；四是加大對房企銀行開發(fā)貸支持力度；五是實施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款計劃；六是加大力度創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境；七是合理松動土拍規(guī)則；八是針對不同城市采取差異化住房政策，謹(jǐn)防個別城市未來可能潛在的房地產(chǎn)市場“過熱”的問題；九是擴(kuò)大大城市保障性租賃住房建設(shè)；十是針對人口轉(zhuǎn)變的新特點(diǎn)出臺一系列有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的政策。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
