專家：加強(qiáng)監(jiān)管制定指導(dǎo)價(jià)減輕買房人負(fù)擔(dān)（副題）

(資料圖)

法治日報(bào)記者 孫天驕 韓丹東

“中介費(fèi)太高了?！?/p>

近日，北京市民李明（化名）通過中介購買了一套價(jià)格大約400萬元的二手房，中介費(fèi)花了10萬元。

他當(dāng)時(shí)還看了臨近小區(qū)一套120平方米的房子，房主在房產(chǎn)中介掛出的價(jià)格是1200萬元，算下來的中介費(fèi)是30萬元，僅中介費(fèi)就相差兩倍。

記者采訪多位購房者發(fā)現(xiàn)，他們不但要面對大城市高昂的房價(jià)，還要面對高昂的中介費(fèi)，買房壓力巨大。這種現(xiàn)象也引起主管部門的關(guān)注。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用等。

接受《法治日報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，長期以來，房產(chǎn)中介服務(wù)的交易習(xí)慣是以房屋價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行固定費(fèi)率計(jì)費(fèi)，如此統(tǒng)一的計(jì)算方式會導(dǎo)致價(jià)格高的房產(chǎn)，中介費(fèi)水漲船高，與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量很可能不相匹配，欠缺合理性?！兑庖姟返某雠_，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的管理，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，從而減輕二手房買方壓力。

金額高而且不合理

中介費(fèi)用遭人詬病

為了選擇合適的住宅，李明沒少和房產(chǎn)中介打交道，“跑了3個(gè)月，換了3家中介，看了快100套房子”。

據(jù)李明介紹，他選擇的3家房產(chǎn)中介，都是北京房地產(chǎn)市場上規(guī)模比較大的機(jī)構(gòu)，二手房買賣的中介費(fèi)是房屋成交價(jià)的2%至3%。

在多番比較后，李明最終敲定了一套房，“中介費(fèi)的價(jià)值應(yīng)該體現(xiàn)在能順利幫買房者完成過戶的每個(gè)細(xì)節(jié)之中，但就我的買房經(jīng)歷來說，中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)和收取的中介費(fèi)不成正比”。

中介人員告訴他，中介費(fèi)包括評估費(fèi)、咨詢費(fèi)、買賣代理費(fèi)、權(quán)證辦理服務(wù)費(fèi)、地產(chǎn)咨詢服務(wù)費(fèi)等。但在李明看來，他“看不見”這些服務(wù)，他能感受到的僅是中介人員提供咨詢、帶看房、幫著辦理過戶業(yè)務(wù)等服務(wù)。

李明覺得自己支付了中介費(fèi)并沒有得到專業(yè)服務(wù)。中介人員每次帶他看房，都沒有準(zhǔn)備任何紙質(zhì)材料，他看房時(shí)問起來，中介人員才臨時(shí)找材料向他介紹相關(guān)情況；他發(fā)現(xiàn)房屋或者所在小區(qū)有問題時(shí)，中介人員也總是想著搪塞過去等。

更讓李明感覺滑稽的是，中介人員向他提供了很多“非中介”服務(wù)，比如，某房產(chǎn)中介的工作人員在得知他的購房要求之后，不是按照他的要求尋找二手房源，而是一直向他推薦郊區(qū)的新房，他拒絕了好幾次，甚至看了十幾套房子之后，對方還在說“哥，要不考慮下新房吧”。

“只因?yàn)橘I新房手續(xù)少，中介可以拿到開發(fā)商的提成?！崩蠲髡f。

“幸虧沒有選擇這家房產(chǎn)中介，要是交了中介費(fèi)之后出現(xiàn)什么問題，真是得不償失。”李明說。

家住北京市朝陽區(qū)的梁先生同樣對買房過程中的中介費(fèi)多有詬病：收了他十幾萬元中介費(fèi)，中介人員既不了解房屋情況，也不了解購房政策，回答問題錯(cuò)了還嘴硬……

北京市民秦放（化名）甚至因高昂的中介費(fèi)而打算放棄買房。他給記者算了一筆賬，購買一套兩居室，價(jià)格大概在500萬元，除了房價(jià)，“中介費(fèi)按房價(jià)的2%至3%之間收取，房價(jià)高，中介費(fèi)水漲船高，十幾萬元相當(dāng)于我一年的收入，太貴了。”

北京市民鄧琳（化名）的老家在湖南省長沙市，她覺得中介費(fèi)按照房價(jià)的一定比例設(shè)置不合理。兩年前，她在長沙通過中介買了一套房，房價(jià)190余萬元，中介費(fèi)花了6萬余元；今年年初，她和丈夫在北京市購入一套兩居室，花費(fèi)700余萬元，中介費(fèi)近20萬元。

記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，中介機(jī)構(gòu)的中介費(fèi)收取比例并不統(tǒng)一。有的中介公司針對房屋所在的不同地域、樓盤類型等情況，收取一定比例的中介費(fèi)。中介費(fèi)的收取對象也不固定。有的由買方負(fù)擔(dān)，有的由買賣雙方負(fù)擔(dān)。

固定費(fèi)率交易習(xí)慣

致中介費(fèi)水漲船高

早在去年，市場就有傳言，將取消房產(chǎn)中介，核心也是對“中介費(fèi)”的詬病。

不過，以自己的看房經(jīng)歷為例，秦放說，要買房，基本繞不開中介費(fèi)，因?yàn)椴煌ㄟ^中介機(jī)構(gòu)，很難接觸到合適的房源。

在海潤天睿律師事務(wù)所合伙人包華看來，房地產(chǎn)交易涉及金額巨大且直接影響買賣雙方生活，交易本身也極具專業(yè)性，需要專業(yè)人士協(xié)助雙方達(dá)成交易并順利履約。

對此，華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法認(rèn)為，在二手房交易過程中，由于買賣雙方存在信息差，所以對中介服務(wù)有較大需求。因此，作為溝通二手房交易雙方的“橋梁”，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的存在有其合理性。

據(jù)楊勤法介紹，在二手房交易中介費(fèi)方面，我國此前曾實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理制度，如北京、上海等地均有對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2014年6月，國家發(fā)展改革委、住建部發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，指出房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。另外，下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限，由省級人民政府價(jià)格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場調(diào)節(jié)價(jià)。

楊勤法說，這意味著，隨著房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐漸實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行制定并按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)。

楊勤法認(rèn)為，由此帶來的一個(gè)問題是，房產(chǎn)中介服務(wù)的這種交易習(xí)慣，以房屋價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行固定費(fèi)率計(jì)費(fèi)且固定費(fèi)率的彈性較小，如此統(tǒng)一的計(jì)算方式會導(dǎo)致高價(jià)房產(chǎn)的中介費(fèi)畸高，與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量很可能不相匹配，欠缺合理性。

包華也發(fā)現(xiàn)，由于有些房地產(chǎn)交易價(jià)格高昂，按固定比例收取服務(wù)費(fèi)的做法，容易出現(xiàn)超高服務(wù)費(fèi)，與中介服務(wù)工作的價(jià)值相背離。

據(jù)楊勤法研究，在中介機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用方面，除了中介費(fèi)較高以外，還存在一些亂收費(fèi)現(xiàn)象。這主要是因?yàn)榉课萁灰走^程很長，透明度不足，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)以“跑腿費(fèi)”“擔(dān)保費(fèi)”“融資費(fèi)”等為名向購房者多收取費(fèi)用。

受訪專家認(rèn)為，正是在這種背景下，為了解決部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費(fèi)用、捆綁收費(fèi)等問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《意見》，以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

加強(qiáng)房產(chǎn)中介監(jiān)管

合理確定服務(wù)收費(fèi)

市場在規(guī)范中有序發(fā)展，存量時(shí)代下，過往的“自由”亟須得到合理約束。

《意見》提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

楊勤法認(rèn)為，此次《意見》的出臺，是政府對近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展?fàn)顩r的積極回應(yīng)，除了重申此前相關(guān)規(guī)定中的一些原則外，也針對當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場乃至整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)和趨勢提出了新的要求?！兑庖姟返某雠_，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的管理，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，從而為其今后持續(xù)發(fā)展奠定法治基礎(chǔ)。

在楊勤法看來，除此之外，由于房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)是二手房進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的重要渠道，因此，《意見》提出的監(jiān)管措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場和房地產(chǎn)市場均有利好作用。

北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜認(rèn)為，對于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，《意見》也從完善市場交易秩序角度，提出了若干舉措（如“嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”），以使此類收費(fèi)能如實(shí)反映市場真實(shí)情況。

孟麗娜介紹說，從中介服務(wù)工作與收費(fèi)的對應(yīng)關(guān)系而言，固然房屋價(jià)值越高，中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)的付出越多，但是二者并不是等比的關(guān)系。房屋價(jià)值越高，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)中所對應(yīng)的成本比例越低。因此，當(dāng)中介費(fèi)用的總額較高，甚至成為房屋買賣雙方的過重負(fù)擔(dān)、影響交易的時(shí)候，對房價(jià)中較高部分對應(yīng)的中介服務(wù)收費(fèi)予以一定的限制，是一種見效快的調(diào)節(jié)手段。而且，雖然單筆中介費(fèi)總額可能因此下降，但會由此提高交易雙方的成交意愿和成交率，并通過擴(kuò)大的成交量對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益予以彌補(bǔ)。

楊勤法認(rèn)為，此次《意見》所提出的服務(wù)費(fèi)率與成交價(jià)格成反比的定價(jià)模式，相較于既有市場習(xí)慣而言更具合理性，并且能夠較大幅度降低高價(jià)二手房的流轉(zhuǎn)交易成本，鼓勵(lì)二手房交易，盤活住宅存量。

同時(shí)，楊勤法建議，在《意見》提到的相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上，可以制定二手房中介費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)加強(qiáng)對中介服務(wù)透明度監(jiān)管。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供清晰明確的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保購房者了解他們所支付費(fèi)用的具體用途，這包括明確說明中介人員在交易過程中所提供的具體服務(wù)和相關(guān)費(fèi)用，防止亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

“不能任由一些大的中介機(jī)構(gòu)利用其支配地位操控價(jià)格。尤其在一些房價(jià)較高的城市，對于購房者來說，高額中介費(fèi)也不利于二手房交易市場的良性發(fā)展?！睏钋诜ㄕf。

在楊勤法看來，還應(yīng)加強(qiáng)對房產(chǎn)中介市場的監(jiān)管。政府和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介行業(yè)的監(jiān)管，確保中介機(jī)構(gòu)遵守法律法規(guī)，提供合規(guī)和專業(yè)的服務(wù)。為了確保二手房中介市場的良性競爭，防止壟斷和濫用市場支配地位行為的發(fā)生，必要時(shí)，反壟斷監(jiān)管部門也可以參與到監(jiān)管中。此外，購房者自身也應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的信息了解，以提高對中介費(fèi)和中介服務(wù)的認(rèn)知，比如可以通過自主學(xué)習(xí)、參考專業(yè)意見和咨詢獨(dú)立機(jī)構(gòu)等方式。

孟麗娜提醒說，買賣雙方在簽訂中介合同、接受中介服務(wù)之前，不要相信口頭的介紹、說明和保證，對中介費(fèi)用和對應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目，要讓中介機(jī)構(gòu)寫下來、說明白、算清楚，自己心里有本賬，這是避免事后后悔或感覺被欺騙的主要途徑。同時(shí)，也可以多問、多聽，尋找一個(gè)最為滿意的服務(wù)機(jī)構(gòu)和價(jià)格。

包華說，民法典明確規(guī)定，中介服務(wù)方的權(quán)益可以獲得法律保護(hù)，這為中介服務(wù)市場的良性發(fā)展打下了基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，政府可以積極引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)提供更多元化的服務(wù)，并依據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則，多元化定價(jià)，以滿足社會公眾需要。

此外，楊勤法建議推廣二手房買賣“去中介化”的方式。比如2021年，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局旗下的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”，上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能，房東們可以自行在平臺上掛上自家房源，購房者也可以“繞開”中介直接和房東面對面交易，為二手房買賣提供了更多可能性。