出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)APP

作者/陳澤旋

【資料圖】

風(fēng)光的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)大廠曾在全國(guó)買樓又買地，如今連租來(lái)的物業(yè)也頻頻傳出退租的消息。

1月16日晚間，朗科科技發(fā)布公告稱騰訊計(jì)劃從朗科大廈退租，雙方目前尚未正式簽訂《租賃合同解除協(xié)議》，而退租的原因是“受經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，消費(fèi)增長(zhǎng)放緩等因素影響”。

朗科大廈位于深圳市南山區(qū)，與騰訊總部的直線距離不到2公里，2011年6月至2021年4月期間，騰訊與朗科多次簽署了租賃合同，租下了朗科大廈第2-15層，期間又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，再租下第17層部分場(chǎng)地650平方米。

對(duì)朗科而言，朗科大廈可以說(shuō)是一頭“現(xiàn)金奶牛”。按照最新2021年4月29日簽訂的合同，這些物業(yè)的租賃期限為2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租賃期限可使朗科獲得1.86億元的租金收入（含稅），其中，第三至第五年的租金收入（含稅）將近1.16億元。而2022年上半年，朗科的營(yíng)業(yè)收入大約7.94億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2246.16萬(wàn)元。

在互聯(lián)網(wǎng)的寒冬，騰訊的退租引發(fā)諸多聯(lián)想。針對(duì)朗科公告退租一事，騰訊公關(guān)總監(jiān)張軍在微博回應(yīng)稱“這是正常的辦公樓宇調(diào)整”，公司在深圳的辦公場(chǎng)所分散，造成開(kāi)會(huì)的不便，“隨著自有大廈不斷投入使用，未來(lái)新辦公樓宇也陸續(xù)竣工，適當(dāng)集中辦公場(chǎng)所也是好事”。

盡管騰訊的回應(yīng)否認(rèn)了朗科關(guān)于退租原因的說(shuō)法，但互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體性的調(diào)整，卻事實(shí)上在辦公市場(chǎng)引發(fā)了較大震蕩。

互聯(lián)網(wǎng)大廠退租

“科技大廠京東退租，全部家具免費(fèi)用，拎包入駐，工位、椅子、柜子、會(huì)議桌全部齊全”，一名寫字樓租賃中介在社交平臺(tái)上發(fā)布廣告“吆喝”著，為京東科技大廈招攬客戶。

京東科技大廈位于北京市海淀區(qū)知春路，它的前身是知名的翠宮飯店，原本隸屬于北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)的翠宮飯店在1998年開(kāi)門迎客，曾是集客房、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、寫字樓于一體的五星級(jí)商務(wù)酒店。然而，業(yè)績(jī)持續(xù)虧損以及高額負(fù)債最導(dǎo)致它不得已閉門謝客，并轉(zhuǎn)手他人。

值得一提的是，翠宮飯店的西面便是有“中國(guó)硅谷”之稱的中關(guān)村，這里見(jiàn)證了劉強(qiáng)東、雷軍、張一鳴等互聯(lián)網(wǎng)大佬的一路成長(zhǎng)。2019年2月，京東以27億元的價(jià)格受讓了北京翠宮飯店有限公司100%股權(quán)。

京東前員工李華（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他所在的部門曾在京東科技大廈辦公了將近10個(gè)月，2022年9月，位于北京亦莊的京東集團(tuán)總部二號(hào)樓建成后正式啟用，便整體搬遷到亦莊總部，“面積非常大，完全可以容納京東總部所有人，京東從來(lái)都是想遷移到亦莊總部的”。

根據(jù)北京商報(bào)在2019年2月的報(bào)道，京東徐雷當(dāng)時(shí)回應(yīng)了買下翠宮飯店的原因，僅僅是希望有個(gè)自己的辦公樓，方便在北京西邊“招募IT人才和辦公，但大部分都在亦莊”，而京東方面則表示“收購(gòu)翠宮飯店基于長(zhǎng)遠(yuǎn)布局和發(fā)展，未來(lái)該項(xiàng)目將改造成以科技研發(fā)、商務(wù)辦公為主，成為京東集團(tuán)在海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體空間”。

房天下顯示，京東科技大廈正在該平臺(tái)上整棟招租，最新掛牌價(jià)為6元/平方米·天，每月租金總額達(dá)到1224萬(wàn)元。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，除了京東科技大廈，目前還有字節(jié)跳動(dòng)、OPPO等位于不同城市的辦公地點(diǎn)，被寫字樓租賃中介以“大廠退租”的噱頭在社交平臺(tái)上招租，而根據(jù)36氪在2022年9月的報(bào)道，美團(tuán)提前解約櫻輝大廈、退出融新科技中心，字節(jié)跳動(dòng)在中關(guān)村退租了超過(guò)10萬(wàn)平方米的辦公面積，而愛(ài)奇藝亦搬離了此前整租的鴻誠(chéng)拓展大廈，這些辦公樓均位于北京。

不過(guò)，退租的原因不全是業(yè)務(wù)收縮導(dǎo)致租賃需求的減少。曾在北京市海淀區(qū)大恒科技大廈辦公的字節(jié)跳動(dòng)員工告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他們搬遷至學(xué)清嘉創(chuàng)的原因與業(yè)務(wù)收縮無(wú)關(guān)，“我們的辦公樓原本就在學(xué)清嘉創(chuàng)，后續(xù)因?yàn)檠b修臨時(shí)搬到了大恒，裝修好就又搬回去了”，另一名員工向時(shí)代財(cái)經(jīng)證實(shí)了該說(shuō)法。

寫字樓市場(chǎng)有點(diǎn)受傷

雖然并非所有的退租行為皆是業(yè)務(wù)收縮導(dǎo)致，但從數(shù)據(jù)上來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的整體調(diào)整，卻在一定程度上給辦公市場(chǎng)帶來(lái)了持續(xù)性的壓力。

根據(jù)國(guó)家工信安全中心在2022年發(fā)布的《2021年我國(guó)百?gòu)?qiáng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究》報(bào)告，北京是中國(guó)擁有最多百?gòu)?qiáng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的城市，多達(dá)41家，市值占比也最大，達(dá)到35.32%。時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱多家國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告獲悉，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的波動(dòng)給北京辦公市場(chǎng)帶來(lái)的影響也相對(duì)明顯。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年高科技業(yè)在北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃成交面積中占比高達(dá)39.3%，但同比下降了16.2個(gè)百分點(diǎn)。就2022年第四季度的租賃成交情況而言，高科技的占比達(dá)到43.9%，依然是最大的租賃主力。

此外，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，從2022年全年來(lái)看，TMT行業(yè)的新租面積占比25%，僅次于占比為30%的金融業(yè)，而2021年TMT以39%的占比穩(wěn)居各大行業(yè)之首。值得一提的是，科技企業(yè)集聚的中關(guān)村、望京、奧體和平均樓齡較高的金融街、燕莎、王府井等子市場(chǎng)空置率均有不同程度的提升，其中不少區(qū)域此前常年可租面積緊俏。

不過(guò)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出了積極的跡象。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2022年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的凈吸納量為6.3萬(wàn)平方米，而在第四季度，商務(wù)活動(dòng)受疫情延續(xù)影響，新租交易面積環(huán)比下降8%，但企業(yè)整合、縮減、騰退現(xiàn)象有所緩解，使得全市凈吸納量結(jié)束了前兩個(gè)季度的負(fù)值回升至1.7萬(wàn)平方米。

出租凈吸納量是衡量辦公市場(chǎng)活躍度的重要指標(biāo)之一，它可以用某一段時(shí)間內(nèi)相同級(jí)別市場(chǎng)里“新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積”的方法計(jì)算得出，而當(dāng)凈吸納量低迷且供應(yīng)不減，將造成空置率的上升，進(jìn)而使租金承受下行的壓力。

在新租需求活躍度回升的行業(yè)里，世邦魏理仕提到了金融、TMT、能源及公共事業(yè)類租戶。其中，TMT需求集中在軟件開(kāi)發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)亦見(jiàn)回暖。

實(shí)際上，在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速擴(kuò)張期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在北京市場(chǎng)相對(duì)傾向于租賃乙級(jí)辦公樓或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從不同的國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司公布的數(shù)據(jù)了解到，相對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求波動(dòng)也更為明顯。

從2022年全年來(lái)看，世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，TMT行業(yè)新租面積占比為16%，低于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)；而2021年，TMT憑借58%的占比在所有行業(yè)中排名第一。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃需求的收縮現(xiàn)象并非北京獨(dú)有，還包括作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主要聚集地的深圳、廣州和杭州，同時(shí)值得注意的是，與北京市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)類似，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)依然是這些城市最大或主要的辦公物業(yè)租戶。

不過(guò)，隨著防疫政策優(yōu)化調(diào)整的效果逐漸顯現(xiàn)，以及國(guó)家一系列經(jīng)濟(jì)政策的落地，市場(chǎng)對(duì)2023年的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，這將帶動(dòng)企業(yè)租賃需求的釋放。

“預(yù)計(jì)2023年寫字樓市場(chǎng)的活躍度會(huì)逐步恢復(fù)”，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“可能（2023年）2月份以后，如果沒(méi)有特別大的變化，相信經(jīng)濟(jì)生活、社會(huì)生活會(huì)逐漸回歸正常”。