三百余套商品房“一房多賣”引發(fā)維權(quán)
湖北陽新府院聯(lián)動助力爛尾樓“涅槃重生”（副題）
法治日報記者 劉志月 通訊員 陳潔
(資料圖片)
房地產(chǎn)開發(fā)商因管理不善導致資不抵債，將303套商品房“一房多賣”，近千戶購房者的購房款沒有著落。
湖北嵐鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嵐鑫公司）破產(chǎn)清算案，案情復雜、影響重大、涉及面廣、關注度高。對此，湖北省黃石市陽新縣人民法院建立常態(tài)化府院聯(lián)動機制、創(chuàng)新“土地虛擬分割”方式等辦案機制，推動爛尾樓世紀銘城盤活重生。
近日，陽新縣法院法官曹樹才一錘定音，裁定終結(jié)嵐鑫公司破產(chǎn)程序。“擺爛”4年之久的樓盤“重獲新生”，讓一眾購房者多年翹首以盼的購房款終可“落袋為安”。
項目爛尾導致集體維權(quán)
2015年，嵐鑫公司成立后，在陽新縣城東新區(qū)開發(fā)了世紀銘城項目。
后因違規(guī)建設、違規(guī)銷售、“一房多賣”、欠付大量工程款、法定代表人職務侵占等，嵐鑫公司面臨一系列錯綜復雜的刑事、行政、民事重大疑難問題。
此外，嵐鑫公司與其合作伙伴湖北一家置業(yè)有限公司房地產(chǎn)項目坐落于同一塊土地之上，國有土地使用權(quán)人為該置業(yè)公司。因自身債務問題，該置業(yè)公司被多家法院查封及銀行抵押等。
此后一段時間，世紀銘城項目不斷停工、復工。直到2019年，該項目徹底停工，樓盤爛尾。
陽新縣法院審理查明，世紀銘城項目在建工程共有住宅517套，涉及“一房多賣”的共計303戶，安置對象158戶，其中“一房多賣”與安置對象所購房屋沖突的共計42戶；購房標的物不明確的共計163戶、購買置業(yè)公司項目的67戶。
開發(fā)商明知房屋套數(shù)有限，仍然“一房多賣”，造成該樓盤總購房戶數(shù)近1000戶。爛尾后，因嵐鑫公司無法按時交房、清償債務，大量購房者、債權(quán)人長期信訪。
2021年1月14日，陽新縣法院依法受理嵐鑫公司債權(quán)人破產(chǎn)清算申請，并指定嵐鑫公司清算組擔任嵐鑫公司管理人。
“案件首先考慮的是民生問題，必須要保障購房者的‘優(yōu)先權(quán)’?！卑讣懻摃?，陽新縣法院院長王建明提出明確要求。
作為嵐鑫公司破產(chǎn)案的審判長，曹樹才介紹，他們多次前往安置房對象所在村，慰問安撫該村購房者，并鄭重承諾：這樁案子，一定給鄉(xiāng)親們漂漂亮亮辦好，把購房款一分不少討要回來。
土地虛擬分割破解難題
至破產(chǎn)受理日，置業(yè)公司未按合作協(xié)議約定將世紀銘城項目土地使用權(quán)過戶給嵐鑫公司，即嵐鑫公司進入破產(chǎn)程序后其名下無可供處置的破產(chǎn)財產(chǎn)。
向購房者、債權(quán)人清償?shù)奈镔|(zhì)基礎如何保障，成為嵐鑫公司破產(chǎn)案最大“攔路虎”。
面對這一難題，陽新縣法院創(chuàng)新采用法律上進行“虛擬土地分割”方式為債務人辦理土地使用權(quán)證。
嵐鑫公司與置業(yè)公司之間的合作開發(fā)協(xié)議有效，且性質(zhì)屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。據(jù)此，陽新縣法院依法判決置業(yè)公司配合將世紀銘城項目土地使用權(quán)過戶登記給嵐鑫公司，認定資產(chǎn)歸屬。
與此同時，陽新縣法院通過府院聯(lián)動機制提出法律上進行“虛擬土地分割”方案：將兩家公司的土地使用權(quán)證進行分割以鎖定權(quán)利人，對整個地塊的經(jīng)濟技術指標不產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
“項目續(xù)建過程中，雙方通過協(xié)商的方式處理相關配套及附屬設施的使用，竣工驗收時兩個項目仍視為一個整體進行驗收。”案件承辦人劉細剛說。
最終，府院聯(lián)動會議采納了此方案。
在相關行政機關全力配合下，陽新縣法院通過司法程序落實了“土地虛擬分割”方案，順利為嵐鑫公司辦理了土地使用權(quán)證，為購房者、債權(quán)人能夠獲得清償?shù)於宋镔|(zhì)基礎。
破產(chǎn)清算法槌落下之前，陽新縣法院還結(jié)合線上線下渠道，在債權(quán)人會議上做足法律釋明工作。最終，嵐鑫公司破產(chǎn)清算案清理債務超過2.45億元。其中322戶購房者購房款全額退還，金額5708萬元。
創(chuàng)新辦案機制助力重生
如何恰當?shù)貙⑵飘a(chǎn)樓盤整體式出售，保障破產(chǎn)財產(chǎn)處置價值最大化，創(chuàng)新方式充分保障管理人履職，這對陽新縣法院更是一個挑戰(zhàn)。
為此，陽新縣法院針對本案巧打“組合拳”，創(chuàng)新多項辦案機制。
陽新縣法院優(yōu)選破產(chǎn)案件管理人并指導、協(xié)助管理人履職，化解了案件審理過程中的一系列堵點、難點。一方面，法院全力保障管理人高效履職，設立管理人查詢辦公室，管理人可直接查詢債務人的財產(chǎn)；另一方面，法院著力優(yōu)化重點財產(chǎn)處置方式，破產(chǎn)案件經(jīng)陽新縣法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定書”及“指定管理人決定書”直接進行財產(chǎn)解封，無須再辦理解封手續(xù)，提升了案件審理質(zhì)效。
為解決職工債權(quán)問題，陽新縣法院指導管理人在資產(chǎn)盤活過程中順利找到了非抵押財產(chǎn)，成功清償職工工資債權(quán)。
資產(chǎn)處置過程中，為節(jié)約續(xù)建成本避免二次爛尾，陽新縣法院按照“政府主導、部門聯(lián)動、法院主審”工作原則，積極爭取黨委、政府支持，協(xié)調(diào)多部門共同參與，召開15次府院聯(lián)動專題會議，成功以評估值95.85%、近3億元的評估價格將項目整體出售給陽新縣城市建設開發(fā)有限公司，妥善處置破產(chǎn)財產(chǎn)，保障了購房者、債權(quán)人合法權(quán)益。
正式接手世紀銘城項目后，陽新縣城市建設開發(fā)公司將續(xù)建該工程，讓這個爛尾樓“涅槃重生”。
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