根據(jù)揚(yáng)州樓市“新8條”第四條內(nèi)容“開展商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)?！弊蛱?，市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)的實(shí)施方案》(以下簡稱《方案》)。

(資料圖片僅供參考)

按照錯(cuò)峰受理原則，我市分別以3月1日、4月1日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，分批次受理繳存公積金職工申請辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。辦理“商轉(zhuǎn)公”的條件是什么?貸款的額度、期限、利率如何計(jì)算?申請“商轉(zhuǎn)公”需征得原商業(yè)貸款銀行同意嗎?有關(guān)職工關(guān)心的熱點(diǎn)問題，記者特邀市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行詳細(xì)介紹。

在揚(yáng)州購買首套或第二套房的我市繳存職工，可申請“商轉(zhuǎn)公”

《方案》明確，凡我市住房公積金繳存人家庭在本市行政區(qū)域內(nèi)購買首套或第二套改善型自住住房，辦理商業(yè)性住房貸款(不含住房公積金組合貸款)，可申請辦理“商轉(zhuǎn)公”。

申請“商轉(zhuǎn)公”需符合以下條件：商業(yè)貸款尚未還清；符合我市住房公積金貸款條件；申請人為原商業(yè)貸款借款人或其配偶，且借款人或其配偶為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書載明的權(quán)利人；征得原商業(yè)貸款銀行同意；所購住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；所購住房抵押權(quán)人僅為原商業(yè)貸款銀行，且無其他抵押、已設(shè)立居住權(quán)、查封等權(quán)利限制情形；產(chǎn)權(quán)共有人同意辦理市公積金中心認(rèn)可的貸款擔(dān)保及相關(guān)手續(xù)。

為平穩(wěn)、有序開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，我市對符合條件的職工錯(cuò)峰受理。2023年3月1日起，開始受理首次使用公積金貸款的職工家庭“商轉(zhuǎn)公”申請。2023年4月1日起，全面受理符合條件的申請人家庭“商轉(zhuǎn)公”申請；市公積金中心將根據(jù)受理量情況，或適當(dāng)提前受理日期，屆時(shí)會發(fā)布通知。

兩種辦理方式：帶押轉(zhuǎn)貸或以貸還貸

根據(jù)“住房公積金管理中心應(yīng)確保抵押物優(yōu)先受償權(quán)”的要求，我市原則上支持“全額置換”。具體辦理方式有兩種，即：帶押轉(zhuǎn)貸、以貸還貸。

何為帶押轉(zhuǎn)貸?如申請人的商轉(zhuǎn)公貸款額度與商貸剩余本金基本匹配，或者有條件自籌資金結(jié)清差額部分，可選擇“帶押轉(zhuǎn)貸”方式。在辦理順位抵押后，市公積金中心發(fā)放公積金貸款；同時(shí)，申請人以自籌資金將差額部分提前結(jié)清，并配合原商貸銀行辦理原抵押登記注銷手續(xù)。

何為以貸還貸?如申請人商貸剩余本金較高，商轉(zhuǎn)公貸款不能完全覆蓋原商貸剩余本息，也暫無能力結(jié)清差額部分，可選擇“以貸還貸”。在辦理市公積金中心認(rèn)可的擔(dān)保手續(xù)后(如提供自然人擔(dān)保、以本人或配偶名下其他房產(chǎn)作為抵押)，市公積金中心發(fā)放公積金貸款沖還商業(yè)貸款剩余本息。原剩余商貸可繼續(xù)保留，不必結(jié)清。此方式支持我市行政區(qū)域內(nèi)所有銀行的“商轉(zhuǎn)公”貸款。

據(jù)介紹，具體選擇哪種辦理方式，一般取決于職工符合“全額置換”或是“差額置換”條件。

貸款期限不超出房屋剩余使用年限

《方案》對“商轉(zhuǎn)公”的貸款額度、期限與利率，作出詳細(xì)規(guī)定。

“商轉(zhuǎn)公”貸款的最高額度，參照原商業(yè)貸款發(fā)放時(shí)我市執(zhí)行的最高貸款額度(參照附表)，且不超過原商業(yè)貸款剩余本金，并按千元的整數(shù)倍確定。具體貸款額度將綜合申請人征信情況、家庭還貸能力、原商業(yè)貸款剩余本金等因素審核確定。

“商轉(zhuǎn)公”貸款的期限，不超出房屋剩余使用年限；貸款期限加借款人的實(shí)際年齡不超出其法定退休年齡；還款期限可根據(jù)借款人的申請，最長延長至法定退休年齡后5年，還款期限最長不超過30年。

“商轉(zhuǎn)公”貸款的利率，按照中國人民銀行規(guī)定的住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)和差別化信貸政策規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)中國人民銀行公布的現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)，申請首套住房公積金貸款的，五年期以下(含五年)年利率為2.60%，五年期以上年利率為3.10%；申請第二套改善型住房公積金貸款的，五年期以下(含五年)年利率為3.025%，五年期以上年利率為3.575%。

自借款合同簽訂之日起到借款還清期間，如遇中國人民銀行公布的貸款利率調(diào)整，于次年1月1日起，執(zhí)行中國人民銀行公布施行的同期同檔次住房公積金貸款利率，并相應(yīng)調(diào)整月還款額。

我市對“商轉(zhuǎn)公”貸款實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)控

申請“商轉(zhuǎn)公”需準(zhǔn)備以下材料：申請人及配偶、住房共有權(quán)人有效身份證明材料；借款申請人婚姻狀況證明材料；轉(zhuǎn)貸住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書原件(或房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、國有土地使用證)；原商業(yè)貸款借款合同、貸款銀行簽章的商業(yè)性住房貸款余額證明；購房發(fā)票或契稅完稅證明；原商業(yè)貸款銀行出具的《揚(yáng)州市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款同意書》(貸款簽約時(shí)提交)；辦理擔(dān)?；虻盅簳r(shí)，其他必要資料。

另據(jù)介紹，為防范住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，保障常規(guī)提取和貸款業(yè)務(wù)資金安排，我市對商轉(zhuǎn)公貸款的實(shí)施進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控。

當(dāng)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，市公積金中心將采取相應(yīng)調(diào)控措施，包括但不限于實(shí)行商轉(zhuǎn)公貸款預(yù)約申請制、輪候發(fā)放制。當(dāng)國、省公積金政策發(fā)生調(diào)整或住房公積金貸款需求發(fā)生重大變化時(shí)，市公積金中心將動(dòng)態(tài)采取相應(yīng)調(diào)控措施。

熱點(diǎn)問題答疑

1.已辦理住房公積金組合貸款的繳存人，可以將組合貸款的商業(yè)銀行部分轉(zhuǎn)為住房公積金貸款嗎?

答：根據(jù)住房公積金相關(guān)規(guī)定，職工家庭同一購房行為只能辦理一次住房公積金貸款。因此，已辦理過住房公積金組合貸款的，不能再將商業(yè)貸款部分轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

2.商業(yè)貸款已結(jié)清的，可以申請“商轉(zhuǎn)公”嗎?

答：借款人在向市公積金中心提交“商轉(zhuǎn)公”貸款申請前，原商業(yè)貸款已結(jié)清的，“商轉(zhuǎn)公”貸款申請不予受理。

3.辦理了“商轉(zhuǎn)公”貸款，原商業(yè)貸款可以不結(jié)清嗎?

答：原則上不支持。根據(jù)上級關(guān)于住房公積金管理中心應(yīng)確保抵押物優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)工作要求，我市“商轉(zhuǎn)公”貸款原則上支持全額置換，原商業(yè)貸款應(yīng)同步結(jié)清并辦理原抵押登記注銷手續(xù)?？紤]部分申請人不能“全額置換”商貸的實(shí)際困難，市公積金中心也提供了相應(yīng)渠道，如申請人有條件提供市公積金中心認(rèn)可的其他擔(dān)保方式的，也可申請辦理部分置換貸款(剩余商業(yè)貸款可繼續(xù)保留，不必結(jié)清)，但原商貸結(jié)清后，原則上應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)貸住房替換質(zhì)押至市住房公積金管理中心。

4.靈活就業(yè)繳存人可以申請“商轉(zhuǎn)公”嗎?

答：我市“商轉(zhuǎn)公”貸款的對象包括連續(xù)正常繳存住房公積金6個(gè)月及以上的在職職工及靈活就業(yè)繳存人，但不包括異地繳存職工。申請人為我市繳存人，配偶為異地繳存職工或?yàn)楝F(xiàn)役軍人的，可視同雙職工繳存確定貸款額度。

5.婚前的商業(yè)貸款，婚后可以共同申請“商轉(zhuǎn)公”貸款嗎?

答：“商轉(zhuǎn)公”貸款申請人應(yīng)為原商貸借款人或其配偶，且借款人或其配偶為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書載明的權(quán)利人。因此，婚前的商業(yè)貸款，如符合上述條件的，婚后夫妻是可以共同申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的。

6.采取“帶押轉(zhuǎn)貸”方式辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款的，如何辦理原商業(yè)貸款結(jié)清手續(xù)?

答：采取“帶押轉(zhuǎn)貸”方式辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款的，在“商轉(zhuǎn)公”貸款發(fā)放前，市公積金中心將與借款人再次確認(rèn)貸款發(fā)放日期，借款人應(yīng)確保能在貸款發(fā)放后約定期限內(nèi)至原商業(yè)貸款銀行辦理貸款提前全部結(jié)清手續(xù)，以免多承擔(dān)貸款利息支出，同時(shí)避免超期后公積金貸款被商貸銀行退回至市公積金中心。具體結(jié)清流程應(yīng)向原商業(yè)貸款銀行詳細(xì)咨詢確認(rèn)。

7.“商轉(zhuǎn)公”貸款如何認(rèn)定首套還是第二套改善型住房?

答：按照住房公積金有關(guān)規(guī)定，市公積金中心將根據(jù)申請受理時(shí)的申請人家庭(本人、配偶及未成年子女)名下住房套數(shù)進(jìn)行認(rèn)定首套還是第二套改善型住房貸款。如僅有轉(zhuǎn)貸住房一套住房的(即使有過一次公積金貸款記錄)，認(rèn)定為“首套”住房公積金貸款；如擁有兩套住房的，認(rèn)定為“第二套”改善型住房公積金貸款；超出兩套住房的，則不符合公積金貸款條件。