快看：房貸族普收降息“禮包” 緣何有的不降反升
元旦過后，不少房貸族可能都已收到一個“大禮包”——去年LPR報價多次下調(diào)后，1月份房貸利率迎來“重新定價”，房貸族普遍能少還一些月供。不過，也有部分購房者表示，自己的房貸利率尚未下調(diào)，甚至1月月供不降反增，這是怎么回事呢?
房貸族 普收降息“禮包”
“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，您個人住房按揭貸款利率將調(diào)整為4.65%?！辈痪们?，市民李女士收到了貸款銀行發(fā)來的短信，告知自己房貸利率降了。李女士算了一筆賬，自己100萬元25年期的房貸，去年的利率為5%，今年降到4.65%后，月供可降為5643.81元，每月可節(jié)省利息202.09元。“每個月的電費(fèi)可以省下來了！”雖然看起來月供降得并不多，但李女士還是感覺很驚喜。
(資料圖片)
和李女士一樣，近期，揚(yáng)州不少購房者可能都會發(fā)現(xiàn)，新年過后，自己的房貸月供有不同程度下降。而事實(shí)上，這一好消息源自5年期以上LPR利率的下降。2022年，LPR報價經(jīng)歷了降幅最大的一年。5年期以上LPR共下降三次，分別是在1月20日，從4.65%降至4.6%；5月20日，從4.6%降至4.45%；8月22日，從4.45%降至4.3%。經(jīng)過三次下降，5年期以上LPR累計下降了35個基點(diǎn)。
LPR的調(diào)整為何會影響房貸?那是因為，按照央行自2019年10月起施行的政策，個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，當(dāng)時多數(shù)的“老房貸”，也選擇了掛鉤LPR的“浮動利率”模式，也就是說，LPR的變化直接影響著月供金額。而根據(jù)規(guī)定，掛鉤LPR的“浮動利率”房貸，重新定價日是在1月1日，所以本月開始，這部分房貸客戶的房貸利率將隨著LPR下調(diào)35個基點(diǎn)，每月實(shí)際月供也相應(yīng)減少。
同時，公積金貸款的月供，今年也同樣可以省一筆了。2022年9月30日，人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。公積金存量貸款定價調(diào)整日普遍也是每年1月1日，這意味著，2023年1月1日過后，個人住房公積金存量貸款的利率也正式下調(diào)。
百萬房貸月供 能省200元左右
那么，利率下調(diào)后，房貸族可少還多少房貸呢?
記者算了筆賬，如果以100萬元貸款金額、30年期等額本息貸款為例，假設(shè)之前執(zhí)行的就是LPR基準(zhǔn)利率4.65%，此時月供金額為5156元；而今年，LPR基準(zhǔn)利率將降至4.3%，以這個利率計算，月供金額則為4948元，每月減少208元房貸金額。
也就是說，百萬元房貸，月供大概可以少還200元左右。不過，需要注意的是，由于每位購房者的實(shí)際房貸利率會不相同，貸款期限也有差異，實(shí)際減少的利息也會各不相同。如果房貸族選擇的是固定利率，剩余貸款期限內(nèi)的利率不會隨著LPR的變化而變化。也有一些房貸，可能在合同約定時并不是以1月1日為利率重新調(diào)整日，那么這些客戶就暫時無法享受利率下調(diào)，房貸族需要先弄清楚自己的房貸利率調(diào)整方式。
如果無法確認(rèn)自己房貸調(diào)整方式，也不知道調(diào)整后具體需要還多少月供，可通過各家銀行的手機(jī)銀行APP查詢。以工行APP為例，只需在首頁點(diǎn)擊“貸款”，進(jìn)入“我的貸款”模塊，在“我的住房貸款”項下即可查詢利率變動方式，獲知重定價日具體信息以及月供變化。
有的房貸族 1月月供咋不降反增?
“都說1月份利率要下降了，但為什么我這個月的月供怎么反而比上個月多幾元錢呢?”記者注意到，近期也有一些市民反映，1月份利率降低后，月供還款額反而出現(xiàn)了增長。
對此，記者咨詢了多名銀行房貸人士。對方表示，這是由于1月份“分段計息”導(dǎo)致。銀行人士解釋，平時銀行計息，是在年利率的基礎(chǔ)上按12個月，按月計息，在利率不變的時候，銀行默認(rèn)的是按30天來計算利息。而1月份由于涉及利率調(diào)整，則是需要“分段計息”，比如某房貸客戶還款日是1月5日，那么他的房貸利率就要分兩段計算，一段是去年12月6日-12月31日，這段執(zhí)行原有利率，第二段是1月1日-1月5日，這段才能執(zhí)行下調(diào)后的新利率。而12月份正好又是31天，所以分段計息的時候，就多了一天利息，周期就從原來的30天，變成了需要還31天。當(dāng)1月份省下來的這部分利息，不足以抵消多出這一天的利息時，就會出現(xiàn)月供不降反增的現(xiàn)象。一般來說，還款日比較靠近月頭的房貸客戶，有可能會出現(xiàn)這種情況。
標(biāo)簽： 分段計息 基準(zhǔn)利率 重新定價
