承租房權(quán)屬不明，為何不能解除合同？（主題）

【資料圖】

今年7月，重慶市檢察院第四分院（以下簡(jiǎn)稱“重慶四分檢”）和重慶市彭水苗族土家族自治縣檢察院辦理的一起房屋租賃合同糾紛抗訴案入選最高檢第三十八批指導(dǎo)性案例。近日，承辦檢察官向記者講述了該案的來(lái)龍去脈和檢察機(jī)關(guān)的履職故事。

一間門面房

竟然出現(xiàn)倆“房東”

“不行，這房子是我的，你不能裝修?！?018年5月17日，陳某正在裝修剛承租來(lái)的門面房時(shí)，鄧某帶著一伙兒人突然闖了進(jìn)來(lái)，有的攔著工人不準(zhǔn)施工，有的要求陳某退出門面房。被眼前景象搞蒙的陳某立即報(bào)了警。

民警趕到后，鄧某拿出了一份《房屋拆遷補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》，上面清楚地寫著鄧某是這間門面房的所有人。這讓陳某十分詫異，他清楚地記得，一個(gè)月前簽訂《房屋租賃協(xié)議》時(shí)，出租方向某出示的《門面接房協(xié)議書》上載明房屋所有人是向某。

這到底是怎么回事？時(shí)間還得追溯到10年前。

2012年9月，重慶市石柱土家族自治縣某地產(chǎn)公司與向某、鄧某等拆遷戶分別簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》，約定對(duì)向某、鄧某等拆遷戶所屬房產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷。2017年10月，某地產(chǎn)公司與向某、鄧某分別簽訂《門面接房協(xié)議書》，而兩份協(xié)議約定安置的房產(chǎn)為同一門面房，即引發(fā)上述爭(zhēng)議的門面房。

此后，某地產(chǎn)公司為了便于分配，通知向某、鄧某撤銷了前述兩份協(xié)議，并重新作出拆遷安置分配方案，將案涉門面房安置給了向某，將隔壁門面房安置給鄧某。向某隨后與某地產(chǎn)公司辦理了案涉門面房交房手續(xù)并實(shí)際占有和使用了案涉門面房，但鄧某卻以其與某地產(chǎn)公司簽訂過《房屋拆遷補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議》為由，一直主張自己為案涉門面房的主人。

2018年5月1日，出租人向某與承租人陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將案涉門面房出租給陳某，租期三年，陳某已交納保證金1000元及第一年的第一期租金2.99萬(wàn)元。

門面房交付后，陳某立即開始裝修。不料開工后沒幾天，鄧某一家人就以自己享有案涉門面房權(quán)屬為由，多次強(qiáng)行阻止陳某施工。即便陳某多次報(bào)警，但由于鄧某對(duì)此門面房權(quán)屬有合法的介入權(quán)利，民警也不能要求鄧某撤出門面房。2018年6月初，經(jīng)當(dāng)?shù)嘏沙鏊啻螀f(xié)調(diào)未果，陳某被迫停止裝修。

“我租這間門面房是商用的，現(xiàn)在租金給了，卻不能裝修，也不能及時(shí)投入經(jīng)營(yíng)，你必須給我個(gè)說(shuō)法！”陳某要求向某解除《房屋租賃協(xié)議》。

然而，向某認(rèn)為這是鄧某侵犯了陳某的合法權(quán)益，不關(guān)自己的事，拒絕接收陳某交還的鑰匙，更不同意退租金、保證金和裝修費(fèi)。

房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議

承租人卻難以解除合同

2018年7月10日，陳某將向某起訴至石柱縣法院，請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；向某退還租金、保證金并賠償其損失20725元。因向某有近親屬在石柱縣法院任法官，2018年10月15日，重慶市第四中級(jí)法院（以下簡(jiǎn)稱“重慶四中院”）指定由彭水縣法院管轄此案。

“我租門面房是為了開店經(jīng)營(yíng)，剛開始裝修就沒法使用了？法律規(guī)定租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的，承租人是可以解除合同的?！标惸痴J(rèn)為，向某、鄧某之間的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛影響了自己合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。然而，法院審查后卻認(rèn)為，案外人鄧某阻止陳某使用案涉房屋，但并無(wú)證據(jù)證明其對(duì)案涉門面房享有所有權(quán)，其干涉承租人租賃使用該房屋屬于侵權(quán)行為，遂于2019年3月26日判決駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求。

“大不了裝修款和租金不要了?！苯拥椒ㄔ号袥Q后，陳某未提起上訴，想著投入的資金就當(dāng)虧損了事。2019年6月13日，陳某向向某發(fā)出了《解除合同通知書》。

然而，向某不僅不同意解除合同，還將陳某起訴至彭水縣法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)陳某發(fā)出的《解除合同通知書》無(wú)效，并要求陳某繼續(xù)支付剩余租金9.25萬(wàn)元及利息，法院支持了向某的訴求。陳某不服，上訴至重慶四中院，法院審查后判決撤銷該案一審判決，駁回向某的訴訟請(qǐng)求。

“我沒告你違約就不錯(cuò)了，你居然還告我違約?！北鞠胂⑹聦幦说年惸承闹胁环?，向彭水縣法院申請(qǐng)對(duì)其起訴的解除《房屋租賃協(xié)議》一案再審。2019年10月30日，彭水縣法院裁定駁回其再審申請(qǐng)。

2020年4月，已窮盡各種方式解除租房合同無(wú)果的陳某來(lái)到了彭水縣檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。

出租房存在權(quán)利瑕疵

檢察機(jī)關(guān)提出抗訴

在依法受理此案并認(rèn)真審查后，彭水縣檢察院承辦檢察官廖建華約申請(qǐng)監(jiān)督人陳某來(lái)院里做詢問筆錄。還沒等廖建華開口，陳某就搶先發(fā)了話：“我都不能正常使用門面房，簽約目的不能實(shí)現(xiàn)，本就是對(duì)方違約，法院為什么判我敗訴？我實(shí)在咽不下這口氣?！?/p>

廖建華向陳某解釋道：“租期內(nèi)未能使用該門面房，繼續(xù)履行合同對(duì)你明顯不公平，如果法院的判決存在錯(cuò)誤，檢察機(jī)關(guān)可以提出抗訴?！甭牭綑z察官這么說(shuō)，陳某的情緒才有所緩和。

在之后20余天的調(diào)查核實(shí)中，廖建華多次跨縣赴石柱縣相關(guān)單位和部門查詢相關(guān)資料，并向鄧某、向某等當(dāng)事人詢問案件情況，此案的關(guān)鍵問題終于浮出水面——出租房屋在簽約時(shí)權(quán)利瑕疵是否存在，如在簽約時(shí)已存在，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

廖建華認(rèn)為，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)有證據(jù)可以證明承租人陳某在簽約時(shí)不知門面房存在權(quán)利瑕疵，其為善意相對(duì)人，并且陳某也及時(shí)告知了出租人向某房屋存在權(quán)利瑕疵并要求其合理剔除；向某未能剔除權(quán)利瑕疵，陳某有權(quán)請(qǐng)求向某承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；陳某要求解除合同合理合法，法院判決存在錯(cuò)誤，此案可以向上級(jí)檢察院提請(qǐng)抗訴。

2020年5月7日，彭水縣檢察院向重慶四分檢提請(qǐng)抗訴。重慶四分檢承辦檢察官冉詩(shī)玉審查后認(rèn)為，申請(qǐng)監(jiān)督人陳某請(qǐng)求解除與向某簽訂的《房屋租賃協(xié)議》所依據(jù)的事實(shí)屬于情勢(shì)變更，簽訂該協(xié)議時(shí)陳某不可能預(yù)料到案涉房屋會(huì)有第三人主張權(quán)利，陳某已盡到充分注意義務(wù)；陳某請(qǐng)求解除合同是善意為之，且繼續(xù)履行合同對(duì)其明顯不公平，向某拒絕解除合同違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

2020年6月19日，重慶四分檢向重慶四中院發(fā)出民事抗訴書，支持陳某解除與向某簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。重慶四中院將該案裁定發(fā)回彭水縣法院重審。

法院采納抗訴意見

再審解除租賃合同

在法院庭審之前，為增進(jìn)法檢兩部門對(duì)該案的共識(shí)，經(jīng)冉詩(shī)玉指導(dǎo)，彭水縣檢察院檢察長(zhǎng)陳榮鵬、承辦檢察官廖建華列席了法院審委會(huì)會(huì)議。會(huì)上，檢法兩部門對(duì)該案進(jìn)行了仔細(xì)研討。

“當(dāng)合同成立后客觀情況發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除合同。原判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律確有錯(cuò)誤，致當(dāng)事人不能息訴?！睍?huì)上，陳榮鵬提出了自己的意見。經(jīng)過與會(huì)人員研討后，該意見得到了法院審委會(huì)的認(rèn)同。

法院經(jīng)開庭審理，采納了檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見，作出再審判決：撤銷一審生效民事判決；確認(rèn)陳某與向某于2018年5月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》已經(jīng)解除；向某退還陳某房屋租金28589.32元、保證金1000元，賠償陳某裝修損失13375元。

“當(dāng)時(shí)真的不抱太大希望了，還好有檢察機(jī)關(guān)維護(hù)公平正義。”2020年12月22日，拿到最終判決后，陳某激動(dòng)地說(shuō)。

“在這起案件中，檢察機(jī)關(guān)充分履行法律監(jiān)督職責(zé)，解除了當(dāng)事人的維權(quán)困境，切實(shí)保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，將民法典精神落實(shí)到位?！比珖?guó)人大代表、重慶市榮玉苗家刺繡工藝品開發(fā)有限公司總經(jīng)理李紹玉在接受記者采訪時(shí)表示。

記者了解到，該案再審宣判后，向某曾向重慶四中院提起上訴。重慶四中院承辦法官與重慶四分檢承辦檢察官一同對(duì)向某及其家人進(jìn)行釋法說(shuō)理。2021年5月初，經(jīng)過協(xié)商，雙方當(dāng)事人當(dāng)場(chǎng)握手言和，簽署了和解協(xié)議，雙方的民事糾紛徹底畫上了句號(hào)。

“退回的租金、保證金、裝修損失我已經(jīng)收到了！感謝檢察官依法抗訴，為我討回了損失！”2021年5月，陳某再一次來(lái)到彭水縣檢察院，送上了一面寫有“維護(hù)司法公正　保障百姓權(quán)益”的錦旗。

“案結(jié)事了，我也感慨萬(wàn)分?；蛟S對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)這只是一件小案，但對(duì)于當(dāng)事人而言，這卻是他的煩心事，甚至?xí)绊懰簧鷮?duì)法治的認(rèn)知。作為檢察官，我們不應(yīng)該僅滿足于就案辦案，更應(yīng)通過依法履職、精準(zhǔn)監(jiān)督，讓當(dāng)事人重拾對(duì)法律的敬仰、對(duì)司法的信任?！绷谓ㄈA對(duì)記者說(shuō)。（張博 張雷 周畢含）