世界看點(diǎn)：中國(guó)金茂銷(xiāo)售排名升至第十一位 中票、并購(gòu)貸款等多種融資渠道暢通
“金九銀十”雖成色不足，但為保證存貨去化，回籠資金穩(wěn)定現(xiàn)金流，多數(shù)房企仍在多措并舉搶收回款。
從2022年前十個(gè)月銷(xiāo)售榜單來(lái)看，擁有央企國(guó)企背景房企正在發(fā)力，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，共有16家房企銷(xiāo)售額均超過(guò)千億元，其中保利發(fā)展、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、招商蛇口、中國(guó)金茂等房企均是央企、國(guó)企或者有央企國(guó)企背景的上市房企。
【資料圖】
“當(dāng)前在銷(xiāo)售端取得較佳戰(zhàn)績(jī)的房企有以下兩個(gè)主要特征，一是央企、國(guó)企等穩(wěn)健型房企，杠桿率低，信用評(píng)級(jí)高；二是金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)對(duì)其信用狀況和償債能力較為認(rèn)可，有融資現(xiàn)金流進(jìn)賬?！庇蟹治鰩煴硎荆?gòu)房者對(duì)這類(lèi)房企保交付能力較為信任，因此其在銷(xiāo)售市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)較強(qiáng)，在市場(chǎng)下行期能夠逆市獲得較為充盈的現(xiàn)金流。
多個(gè)融資渠道暢通財(cái)務(wù)盤(pán)面穩(wěn)健
眾所周知，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流主要來(lái)自于兩個(gè)方面，一是在資本市場(chǎng)獲得的外部融資現(xiàn)金流；二是自身經(jīng)營(yíng)能力獲得的銷(xiāo)售現(xiàn)金流，如果兩大渠道同時(shí)保持暢通，若再上大股東為央企予以背書(shū)，該企業(yè)大概率是一個(gè)具備良好資信的穩(wěn)健型房企，銷(xiāo)售排名有所上升的中國(guó)金茂就是其中之一。
據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂的現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，繼續(xù)保持“三道紅線”全綠的安全態(tài)勢(shì)。同時(shí)，公司平均借貸成本下降至3.76%，為三年以來(lái)最低紀(jì)錄，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。
事實(shí)上，在當(dāng)前的市場(chǎng)大環(huán)境下，房企的財(cái)務(wù)安全性備受關(guān)注，尤其是“三道紅線”，被視作最直觀有力的指標(biāo)，也是金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者雙雙買(mǎi)單的重要依據(jù)。鑒于此，在融資端，盡管今年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)峻，中國(guó)金茂融資渠道依舊暢通，截至目前，中國(guó)金茂獲得超過(guò)200億元直接融資。2022年前8個(gè)月，公司還完成了8筆新的在岸債券發(fā)行，總金額為188億元人民幣。此外，9月29日，中國(guó)金茂完成向?qū)I(yè)投資者發(fā)行本金為20億元人民幣的公司債券，最終票面利率為3.6%。
同期，中國(guó)金茂旗下多宗商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)正在尋求與之匹配的資本，比如金茂商業(yè)卓越2號(hào)重慶瓏悅里4.5億元ABS項(xiàng)目更新為“已反饋”、中金-西城金茂中心23.31億元ABS狀態(tài)更新為“已受理”……
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“ABS作為一個(gè)融資手段，是房企加快資金周轉(zhuǎn)速度的利器，同時(shí)有利于減輕重資產(chǎn)占比現(xiàn)金比重，提升資金使用效率?！?/p>
在信用評(píng)級(jí)方面，穆迪確認(rèn)中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司發(fā)行人評(píng)級(jí)為“Baa3”，同時(shí)確認(rèn)中國(guó)金茂的全資子公司Franshion Brilliant Limited發(fā)行美元票據(jù)的“Baa3”有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)以及“Ba2”的有支持優(yōu)先股評(píng)級(jí)。這些票據(jù)由中國(guó)金茂提供無(wú)條件、且不可撤銷(xiāo)擔(dān)保，所有評(píng)級(jí)展望都維持穩(wěn)定。
據(jù)此，穆迪方面表示，評(píng)級(jí)的確認(rèn)反映了穆迪的預(yù)期，即中國(guó)金茂將保持其穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況、良好的流動(dòng)性和各種類(lèi)型的融資渠道，使該公司能夠在具有挑戰(zhàn)性的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中渡過(guò)。穆迪預(yù)計(jì)，未來(lái)12個(gè)月至18個(gè)月，該公司的現(xiàn)金持有量以及運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流足以覆蓋其短期債務(wù)和承諾的土地款項(xiàng)。
此外，9月1日，標(biāo)普發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)金茂善于利用資本市場(chǎng)，通過(guò)多種融資工具融資近200億元人民幣。其融資工具包括在岸債券、中期票據(jù)、并購(gòu)貸款以及商業(yè)抵押貸款證券化。
擁有穩(wěn)定的信用評(píng)級(jí)，保持融資渠道通暢，帶來(lái)的不僅僅是償債系統(tǒng)的安全，亦在銷(xiāo)售端為購(gòu)房者敢買(mǎi)房加了一道安全鎖。畢竟，如今新房尤其是期房交易，第一個(gè)讓購(gòu)房者關(guān)注的是其開(kāi)發(fā)商是否爆雷。
強(qiáng)化核心區(qū)域布局客戶(hù)滿意度高
據(jù)中指研究院房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份-10月份，中國(guó)金茂銷(xiāo)售額1231.8億元，排第11位，較去年同期提升了4個(gè)位次。
據(jù)悉，中國(guó)金茂持續(xù)強(qiáng)化了在核心城市、核心區(qū)域的項(xiàng)目布局，多個(gè)住宅項(xiàng)目紅盤(pán)熱銷(xiāo)。
正如穆迪所示，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)當(dāng)下的銷(xiāo)售額，得益于該公司優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備(主要分布在中國(guó)主要城市中的一、二線城市)，以及這些一線城市穩(wěn)定的住房需求。
以超一線城市北京、上海為例，北京望京樾項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)便創(chuàng)下51億元的熱銷(xiāo)成績(jī)；上海金茂靜安天悅和橫沔玖境雙雙實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)100%去化的優(yōu)異成績(jī)，其中，上海金茂靜安天悅為靜安大寧板塊，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及文保建筑更新等多業(yè)態(tài)的城市綜合體項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日338套房源全部售罄，銷(xiāo)售金額達(dá)38億元。此外，青島嶗山大云谷金茂府自今年開(kāi)盤(pán)以來(lái)已經(jīng)累計(jì)簽約38億元，銷(xiāo)售額排名青島首位。
從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，若宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、相關(guān)政策積極落地，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。屆時(shí)，中國(guó)金茂有望進(jìn)一步搶收市場(chǎng)。
那么，回籠的資金，中國(guó)金茂用于何處？除了主動(dòng)管理債務(wù)、拿地支出以及保持公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外，中國(guó)金茂在交付上同樣下了很大功夫，今年伊始就將把更有質(zhì)量的發(fā)展、更有品質(zhì)的交付提上日程。
截至目前，中國(guó)金茂做到按合同履約、按點(diǎn)交付，實(shí)現(xiàn)了27個(gè)城市、43個(gè)項(xiàng)目、3萬(wàn)余套的交付規(guī)模，完成了100%批次的應(yīng)交盡交，無(wú)一緩交。
尤其在交付環(huán)節(jié)，中國(guó)金茂已形成完善的交付體系，從風(fēng)險(xiǎn)管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個(gè)維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作流程。
據(jù)悉，在上半年客戶(hù)滿意度第三方調(diào)研中，中國(guó)金茂整體滿意度提升至87分。其中交付滿意度85分，質(zhì)量滿意度82分，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。
（文章來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)）
標(biāo)簽： 中國(guó)金茂
