全球焦點！估價千萬房源“1元起拍” 是投資者的機會還是拍賣機構(gòu)的噱頭？
央廣網(wǎng)北京8月25日消息（記者李行?。┕纼r上千萬的房源在法拍平臺上“一元起拍”，系統(tǒng)頁面竟然顯示“成交”。不過記者了解到，負責(zé)標的物拍賣的法院，最終宣布交易無效。近幾年網(wǎng)絡(luò)法拍房興起，增加了交易透明度，也吸引了不少流量。即使是涉刑的法拍房，由于其低于市場價格的成交價，也常常引來爭搶。而“一元起拍”，更是大大降低了參與競價的門檻。法拍房“一元起拍”究竟是投資者的機會，還是拍賣機構(gòu)的噱頭？投資者需要警惕那些風(fēng)險？
浙江杭州某寫字樓的一處房源近日在某拍賣平臺上競拍。甲級寫字樓、全玻璃幕外墻，該房源評估價約為1523萬元。在一天的競拍時間里，平臺共吸引了超過13000次圍觀，但僅有兩人報名，出價一次，出價金額為一元。其網(wǎng)絡(luò)競價成功確認書顯示，用戶彭某某在項目公開競價中，以最高應(yīng)價勝出，該標的網(wǎng)絡(luò)拍賣成交價格為一元，處置單位為甘肅省蘭州市中級人民法院。
【資料圖】
蘭州市中院負責(zé)該法拍房的法官在接受媒體采訪時表示，一元的競拍價并不會真的成交，司法拍賣最終很可能做流拍處理。拍賣公告中也有一段紅字“特別提示”寫明，“本次拍賣為設(shè)有保留價的增價拍賣方式，最終競價達不到保留價1178萬元則不成交”。
浙江某拍賣機構(gòu)經(jīng)理告訴記者，即便沒有保留價，也極少出現(xiàn)“一元成交”的情況。“這種比例比較小，一般不會有，因為怎么樣都會有人參與，一塊錢（起拍）都有人參加，但是最終多少錢成交不知道，我跟你說的是實話?！?/p>
某拍賣平臺客服也表示，所謂“一元起拍”，其實更多是為了吸引流量，一元即成交的極端案例基本不可能出現(xiàn)。
拍賣平臺客服說：“一般法院設(shè)置這種一元起拍，就是為了增加它的曝光率，設(shè)置提醒的人會更多，參加報名的人相應(yīng)增加，所以競價就會比較激烈。因為如果是一元，可能每個人看到標的都想去報名，參加一下，會有更多人去競價參拍，但后續(xù)的價格不是我們決定，要看最后的成交價格要到多少?！?/p>
記者搜索多家拍賣平臺發(fā)現(xiàn)，不少“一元起拍”法拍房源的簡介下，還會有關(guān)于房產(chǎn)性質(zhì)、交易說明等特殊“標簽”。比如，深圳福田區(qū)某三室兩廳的房源，房屋評估價超過350萬，拍賣平臺顯示已有6300多次圍觀，400人設(shè)置競拍提醒。不過房屋公告中還有一行紅色的小字注明——“本次拍賣為標的物房產(chǎn)的長期使用權(quán)”“由競買人自行核實并自行承擔(dān)可能存在的法律風(fēng)險”。
深圳某負責(zé)該房源的拍賣機構(gòu)經(jīng)理告訴記者，該房源實際為“小產(chǎn)權(quán)”房，但風(fēng)險背后的所謂收益也很可觀，甚至還可能拿到拆遷補償款?！斑@套房是以前城中村的自建房，我們負責(zé)交房，買回來可以自用，也可對外出租、轉(zhuǎn)賣，遇到征地拆遷補償款歸買家所有，我們有轉(zhuǎn)讓協(xié)議可以注明，有律師見證，不用擔(dān)心。周邊房價貴，10多萬一平米，區(qū)別是（那些是）有紅本的，但是這個沒有紅本。過幾年估計會拆，到時候你就發(fā)財了。”
不過，深圳某長期代理不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的律師提醒，這樣的如意算盤，卻很可能是黃粱一夢。所謂的“長期使用權(quán)”合同，實際暗藏風(fēng)險。
律師表示：“使用權(quán)都不是，只是一個合同權(quán)益。小產(chǎn)權(quán)是原來的業(yè)主村委會拿出來賣的，村里面也僅有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)證，辦不了證，買的是一個合同，合同里面享有權(quán)益。但是這個合同它可以賣很多次，不說別的坑，就一個合同可以賣幾次，根本查不到，目的就是把你的錢套過來?！?/p>
這名律師強調(diào)，一般而言，法拍房屋已經(jīng)走完法律程序，但實踐中，競拍后也可能遇到執(zhí)行難等意想不到的問題。“法拍畢竟經(jīng)過法院的審理，通過法院執(zhí)行程序也不排除有坑，因為法院也不是萬能的，也有些事情做不到。（法拍房）理論上是這么個概念，但實際能不能拿到、拿到能不能使用，這都得畫個問號?！?/p>
法拍房，這個許多人曾經(jīng)覺得陌生的詞匯，在近幾年突然流行起來。幾大法拍房平臺公布的數(shù)據(jù)顯示，市場上的法拍房存量越來越多。“一元起拍”的標的房屋也吸引著投資者的目光。
“一元起拍”的規(guī)則最早出自2020年6月浙江省高級人民法院印發(fā)的《浙江省法院刑事案件涉案財物網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作規(guī)程》，其第八條規(guī)定：刑事涉案財物網(wǎng)絡(luò)拍賣不限制競買人數(shù)量，以拍定為原則，實行1元起拍，價高者得的競價規(guī)則。不過，雖然理論上是“一元起拍”，但大多數(shù)法拍房最終都以接近二手房市場價的價格成交。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“一元起拍”只是一些拍賣機構(gòu)吸引購房者的手段，要注意其背后是否有其他貓膩和負債，防范認購后背負了新的成本。
嚴躍進表示：“房子一元起拍，還是具有炒作噱頭的。從這個角度來講，有一定營銷成分，如果類似情況只是其中個別案例，倒談不上對市場產(chǎn)生多大影響，但如果中間出現(xiàn)炒作貓膩，司法拍賣房價格過低，從房地產(chǎn)秩序穩(wěn)定角度來講，這種炒作需要進行管控，司法拍賣房的一些中介也要進行規(guī)范。”
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池分析，隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，法拍房市場逐漸走向透明，與以往相比，拍賣價與市場價將會越來越接近。對投資者而言，不能盲目地為了“撿漏”，而忽視風(fēng)險。
趙秀池指出：“原來信息不透明，把法拍房（價格）壓得特別低，現(xiàn)在因為網(wǎng)站信息公開透明了，大家可以掌握更多，這樣就讓法拍房跟市場價更接近，不會像原來那樣偏離市場價，壓價太狠，對于那些債務(wù)人其實很不公平。法拍房也是解決民生問題的一個渠道，因為比正常渠道買房要便宜，雖然低于市場價，但是有一定風(fēng)險。既然是法拍房，一般背后都有債務(wù)糾紛，這是要十分注意的。”
