一些在城市中想盡快擁有房產(chǎn)的年輕人，想出了跟朋友或同學(xué)拼單買(mǎi)房的主意。面對(duì)未來(lái)的不確定性，不以家庭為單位，而是選擇非配偶或無(wú)血緣關(guān)系者拼單買(mǎi)房，這種新型合伙關(guān)系究竟靠不靠譜？有何潛在風(fēng)險(xiǎn)？合伙關(guān)系中的各方權(quán)益又該如何保障呢？

(資料圖片)

提問(wèn)1

拼單買(mǎi)房合法嗎？

拼單是現(xiàn)代年輕人生活中一種頗受歡迎的消費(fèi)方式，常見(jiàn)于吃穿用度等日常消費(fèi)。通過(guò)拼單，能在保證一定消費(fèi)體驗(yàn)的同時(shí)降低個(gè)人支出，盡可能實(shí)現(xiàn)物盡其用。一些年輕人急于通過(guò)購(gòu)房投資保值、增強(qiáng)城市歸屬感，選擇了與志同道合的友人拼單買(mǎi)房。

這一概念聽(tīng)起來(lái)比較新鮮，但本質(zhì)是共同買(mǎi)房。我國(guó)民法典第二百九十七條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有；共有包括按份共有和共同共有。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)可以?xún)扇艘陨瞎餐钟?。同時(shí)，意思自治是民法的基本原則，民事主體有權(quán)根據(jù)自己的意愿從事民事活動(dòng)，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系，并自覺(jué)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因此，只要拼單買(mǎi)房各方自愿，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，這一行為即是合法的。

早在幾年前，外地已有以投資炒房為導(dǎo)向的“合資買(mǎi)房”案例，如深房理“股份制買(mǎi)房”違規(guī)炒房事件。網(wǎng)絡(luò)“大V”深房理以“合資入股”“眾籌”等名義向一些購(gòu)房者募集資金在深圳炒房，由一個(gè)符合購(gòu)房資質(zhì)的人虛假代持，等房?jī)r(jià)炒高套現(xiàn)后再分錢(qián)，后深房理因涉嫌擾亂金融市場(chǎng)秩序被依法處理。

隨著“房住不炒”政策的貫徹，現(xiàn)在所說(shuō)的拼單買(mǎi)房是指剛需自住類(lèi)型，即各方通過(guò)共同出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但由于購(gòu)房資格限制、房貸限制、稅費(fèi)及各方利益均衡等多種因素，各方會(huì)將房產(chǎn)僅登記在有購(gòu)房資格人的名下，而其他方僅根據(jù)合伙購(gòu)房協(xié)議或共同購(gòu)房協(xié)議對(duì)房產(chǎn)持有一定份額，這種按份共有或約定的共同共有未登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，不具有對(duì)抗善意第三人的公示效力，但合伙購(gòu)房協(xié)議的各方都明確各自持有的份額。

必須要注意的是，由于房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人與登記簿上登記的所有權(quán)人不一致，各方在買(mǎi)房后可能會(huì)引發(fā)一系列爭(zhēng)議，因此拼單買(mǎi)房存在一定風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者需謹(jǐn)慎。

提問(wèn)2

拼單買(mǎi)房有哪些模式？

除常見(jiàn)的夫妻共有商品房模式外，非婚關(guān)系購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)大體有兩種形式，一種是多個(gè)人直接共同購(gòu)買(mǎi)，另一種是以代持形式購(gòu)買(mǎi)。

民法典規(guī)定共有包括按份共有和共同共有，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。夫妻共有房屋屬于典型的共同共有，即沒(méi)有份額的區(qū)分。而不具有夫妻關(guān)系的多個(gè)個(gè)人在法律上可以共有房屋，共有方式分為按份共有和共同共有，具體的共有方式由各方約定。

代持購(gòu)買(mǎi)商品房是指多個(gè)人“合伙”購(gòu)買(mǎi)商品房，該商品房登記在一個(gè)人名下的情況。此外還有不限于“合伙”內(nèi)成員的代持情況，俗稱(chēng)借名買(mǎi)房，比如簽訂代持協(xié)議，約定代持人（出名人）僅代替借名人持有房產(chǎn)，并不享有任何權(quán)利。這種借名買(mǎi)房模式存在較大風(fēng)險(xiǎn)，主要是物權(quán)公示效力的風(fēng)險(xiǎn)以及合同因違背公序良俗而被認(rèn)定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

民法典第二百零九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。第二百一十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，登記在代持人名下的房產(chǎn)在權(quán)利外觀上屬于代持人所有，當(dāng)代持人私自抵押或出售房產(chǎn)、代持人對(duì)他人負(fù)有債務(wù)或者死亡等情況發(fā)生時(shí)，極易產(chǎn)生房屋權(quán)屬糾紛。如張某與李某簽訂書(shū)面借名買(mǎi)房協(xié)議，雙方約定由張某作為借名人并保管房產(chǎn)證，后來(lái)李某（出名人）以房產(chǎn)證丟失為由騙補(bǔ)新證后將房屋出售給案外人，并將房屋進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。張某起訴至法院，要求確認(rèn)與案外人簽訂的合同無(wú)效并要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有。由此可見(jiàn)，當(dāng)代持人違約時(shí)，對(duì)借名人而言有一定風(fēng)險(xiǎn)。

提問(wèn)3

拼單買(mǎi)房有哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)？

拼單買(mǎi)房雖然未被法律禁止，但總體而言限制較多，實(shí)際操作流程較復(fù)雜。在充分考慮好“合伙”人選以及全面了解購(gòu)房相關(guān)政策基礎(chǔ)上，如果購(gòu)房者還想通過(guò)拼單實(shí)現(xiàn)盡快買(mǎi)房，需要考慮以下風(fēng)險(xiǎn)。

一是貸款風(fēng)險(xiǎn)。即使多個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)商品房，依然可能資金不足，在此情況下可以向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款。但商業(yè)銀行一般僅支持直系親屬作為共同還款人，部分地區(qū)的銀行不支持沒(méi)有親屬關(guān)系的多人共同貸款買(mǎi)房。因此，如“合伙人”不存在親屬關(guān)系，則需要通過(guò)內(nèi)部協(xié)議方式約定共同還款事宜。

二是喪失首貸名額。為確保房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，我國(guó)目前已有30多個(gè)城市出臺(tái)住房限購(gòu)令，在限購(gòu)城市中，選擇拼單的“合伙人”如果都具有購(gòu)房資格，房屋可以登記在所有參與買(mǎi)房的“合伙人”名下，這屬于限購(gòu)政策規(guī)定的“擁有一套住房”范疇。如果“合伙”買(mǎi)房的參與者另行購(gòu)買(mǎi)住房的，將在購(gòu)買(mǎi)、貸款等環(huán)節(jié)均受限制，不再享受首套名額待遇。

三是使用問(wèn)題。“合伙”買(mǎi)房的房屋屬于所有出資人的共有財(cái)產(chǎn)，不論用于自住還是用于資產(chǎn)保值，“合伙人”之間均有可能產(chǎn)生分歧。在裝修、居住、售賣(mài)、出租、抵押等過(guò)程中，決策權(quán)很難屬于一個(gè)人，需要多人協(xié)商約定。特別是“合伙人”之間如果不具有親屬關(guān)系，發(fā)生分歧后的協(xié)調(diào)問(wèn)題更難處理。

四是分割爭(zhēng)議。拼單買(mǎi)房的“合伙人”如果想要“散伙”，房子的分配問(wèn)題往往會(huì)成為爭(zhēng)論的重點(diǎn)。民法典第三百零三條規(guī)定，共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割。因此“合伙人”之間對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行約定極為必要，如果沒(méi)有約定或約定不明確的，視房屋的共有方式分別處理。

五是其他不可預(yù)知的潛在風(fēng)險(xiǎn)。比如登記權(quán)利人欲獨(dú)占合伙房產(chǎn)份額、拒不過(guò)戶(hù)、私自變賣(mài)房產(chǎn)、因個(gè)人債務(wù)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封執(zhí)行、分家析產(chǎn)被分割等潛在風(fēng)險(xiǎn)。舉例來(lái)說(shuō)，夏某和錢(qián)某簽訂房產(chǎn)確認(rèn)協(xié)議，約定房產(chǎn)為兩人共有，協(xié)議中特別約定房產(chǎn)未經(jīng)雙方同意不得私自買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、用于任何抵押。由于在購(gòu)房時(shí)所有手續(xù)都由錢(qián)某出面辦理，夏某基于信任同意將房產(chǎn)登記在錢(qián)某一人名下。后錢(qián)某因投資需要，悄悄將房屋辦理抵押登記，后因無(wú)法還款，經(jīng)債權(quán)人申請(qǐng)，法院對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行查封。夏某此時(shí)才意識(shí)到應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記手續(xù)，但因房產(chǎn)已被抵押無(wú)法辦理，于是夏某訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)其享有該房產(chǎn)的所有權(quán)份額。法院認(rèn)為，該案不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的情形，原被告的協(xié)議不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，在簽訂協(xié)議時(shí)雙方應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)并承擔(dān)可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因此駁回了夏某的訴訟請(qǐng)求。

提問(wèn)4

如何有效避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)？

樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)是保護(hù)權(quán)利的基礎(chǔ)，通過(guò)有效方式進(jìn)一步筑牢風(fēng)險(xiǎn)防火墻才能使買(mǎi)房“拼”得更安心。

一是明確共同共有和按份共有的區(qū)別。共有產(chǎn)權(quán)在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)有兩種方式，分別是共同共有和按份共有。不同的登記方式產(chǎn)生的法律后果不同，分割方式也不同。共同共有是不分份額大小的共有，分割時(shí)原則上是均分，同時(shí)考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例分割，除非雙方約定不按出資比例分割。所以，如果雙方出資不同，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榘捶莨灿?，并且將各自所占份額明確登記清楚。

二是簽訂書(shū)面合同并進(jìn)行公證。俗話(huà)說(shuō)“親兄弟明算賬”，再親密的合作伙伴在面對(duì)利益糾紛時(shí)也難保持清醒理性，因此筆者建議購(gòu)房前雙方必須簽訂書(shū)面合同，盡可能地詳細(xì)約定，明確各方的出資及所占份額、貸款方式、相關(guān)稅費(fèi)、房產(chǎn)證權(quán)利人登記信息、物權(quán)行使權(quán)利分擔(dān)（占有、出租、使用、收益、處分等）、物業(yè)管理費(fèi)等房屋支出費(fèi)用如何承擔(dān)、中途退出相關(guān)問(wèn)題、可能涉及未來(lái)的房產(chǎn)處置、違約責(zé)任以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等情況，并著重設(shè)定房屋處置決策及利益分配機(jī)制，最大限度降低未來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三是注意隱形共有權(quán)人?！昂匣锶恕敝腥绻幸鸦槿耸炕蛭磥?lái)有婚育計(jì)劃，其配偶也會(huì)對(duì)該房屋享有一定權(quán)利，這種情況容易增加“合伙人”產(chǎn)生矛盾的幾率，所以拼單買(mǎi)房前須考慮到。

四是詳細(xì)約定銀行還貸事項(xiàng)。拼單買(mǎi)房申請(qǐng)住房貸通常有兩種形式：一是由其中一人申請(qǐng)住房貸款，其他人作為共同還款人；二是多人申請(qǐng)住房貸款并各自還貸。由于商業(yè)銀行對(duì)共同還款人有資格限制，通常僅支持直系親屬作為共同還款人，所以前種形式在非婚關(guān)系拼單買(mǎi)房中較為常見(jiàn)?，F(xiàn)實(shí)中因還貸問(wèn)題極易引發(fā)糾紛，當(dāng)事人之間財(cái)務(wù)往來(lái)密切，難以認(rèn)定相關(guān)支出是否為購(gòu)房出資。因此針對(duì)銀行貸款，可以在合伙購(gòu)房協(xié)議中特意注明各自的還款方式，并在日后共同還貸時(shí)對(duì)相關(guān)轉(zhuǎn)賬標(biāo)注“還貸”等字樣，有效避免產(chǎn)生糾紛難以自證的問(wèn)題。

提問(wèn)5

拼單糾紛可以哪些案由提起訴訟？

產(chǎn)生糾紛后，當(dāng)事人應(yīng)盡量通過(guò)協(xié)商方式進(jìn)行解決，協(xié)商無(wú)果可以通過(guò)訴訟解決。選擇合適的案由有利于法院高效明確各方訴求，有效解決糾紛。以下是幾種常見(jiàn)的涉訴案由：

一是共有權(quán)確認(rèn)糾紛。例如陸某與潘某共同出資合伙購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，未約定共有方式，且雙方不具有家庭關(guān)系，陸某訴至法院要求確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)按份共有份額。此類(lèi)能提供證據(jù)證明共有關(guān)系存在的案件為共有權(quán)確認(rèn)糾紛而非合伙合同糾紛，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

二是所有權(quán)確認(rèn)糾紛。購(gòu)房時(shí)尤其要注意房產(chǎn)性質(zhì)是否對(duì)交易主體有身份限制，集資房、共有產(chǎn)權(quán)房等特殊性質(zhì)房屋對(duì)購(gòu)房人資格有一定身份要求，若不符合則會(huì)產(chǎn)生所有權(quán)糾紛。例如，黃某與江某共同出資購(gòu)買(mǎi)福利集資房且未辦理登記，后雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，黃某請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)涉案房屋享有50%的產(chǎn)權(quán)。在此類(lèi)案件中，合伙人基于合伙購(gòu)房合同關(guān)系僅享有要求對(duì)方依合同約定履行的權(quán)利，不能依據(jù)該合同關(guān)系直接主張法院確認(rèn)其對(duì)涉案房屋享有相應(yīng)份額的產(chǎn)權(quán)。若涉案房屋為登記權(quán)利人基于村集體社員權(quán)與他人合資購(gòu)買(mǎi)的集資房、福利房，合伙人不具有社員身份的，也不能取得特殊性質(zhì)房屋的所有者權(quán)益。

三是合伙合同糾紛。簽訂合伙購(gòu)房合同除了約定上文提到的如出資方式等諸多事項(xiàng)，尤其需要注意對(duì)以租代購(gòu)條款的約定和理解。例如，王某與云某簽訂合伙購(gòu)房合同，約定房屋總款由雙方共同平均負(fù)擔(dān)，按每年逐月等額方式還款，到期后產(chǎn)權(quán)各占50%。同時(shí)約定了云某出租房屋必須經(jīng)過(guò)王某同意，并將所得租金一次性交付王某，王某用所得租金沖抵云某月還款額，直至沖抵完畢為止，云某再繼續(xù)履行合同。在償還房款過(guò)程中，王某認(rèn)為云某交付的租金即為自己支付的房款，云某認(rèn)為王某實(shí)際上并未支付購(gòu)房款，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議訴至法院。此類(lèi)案件中，未按照合伙購(gòu)房合同約定償還房貸一方，通常會(huì)通過(guò)以租代購(gòu)等形式向?qū)Ψ奖砻髦Ц斗靠?，然而?shí)際上并無(wú)任何支出，嚴(yán)重?fù)p害履約一方的利益，完全未履行出資義務(wù)的合伙人無(wú)法享有合伙購(gòu)房協(xié)議約定的權(quán)利和收益。

（白雪 作者單位：北京市第四中級(jí)人民法院）